Il nuovo Codice civile e l’acquisizione del diritto di proprietà sugli immobili
A partire dal 1° luglio 2027, il nuovo Codice civile rafforzerà la tutela degli acquirenti che fanno affidamento sull’iscrizione nel catasto immobiliare. Tale tutela, tuttavia, non sarà automatica, poiché un fattore importante ai fini della tutela sarà la buona fede, la quale, secondo il nuovo Codice civile, richiede la dovuta diligenza. Per «adeguata diligenza» si intende quel grado di cautela che un acquirente ragionevole e prudente adotterebbe al momento dell’acquisto di un immobile. Se non siete a conoscenza di un fatto rilevante solo perché avete trascurato tale diligenza, la legge vi considererà come se doveste esserne a conoscenza.
Cosa cambia?
La nuova normativa sancisce la presunzione di correttezza della registrazione, ovvero il presupposto che i dati presenti nel catasto immobiliare siano conformi alla situazione giuridica effettiva. Se la situazione iscritta nel catasto non corrisponde a quella effettiva, ciò va a vantaggio di chi ha acquisito a titolo oneroso e in buona fede un diritto reale da una persona che, secondo la situazione iscritta, era autorizzata a tale trasferimento, anche se in realtà non era la proprietaria dell’immobile. In altre parole, se acquistate un immobile da una persona iscritta nel catasto come proprietaria e avete agito con la dovuta diligenza, la legge vi tutelerà anche qualora in seguito si scoprisse che il venditore non era in realtà il proprietario.
In quali casi la protezione non è di aiuto?
La tutela dell’acquirente non si applica e la situazione iscritta nel catasto non avrà effetto a suo favore, ad esempio, nei seguenti casi:
- ha acquisito l'immobile a titolo gratuito – ad esempio tramite donazione,
- ha omesso di prestare la dovuta diligenza normalmente richiesta in tali casi (ad esempio, non ha verificato il titolo di proprietà),
- fosse venuto a conoscenza dei dubbi prima ancora di presentare la domanda di registrazione, poiché la buona fede viene valutata proprio in quel momento,
- qualora il proprietario originario o un altro soggetto avente diritto faccia valere i propri diritti in sede giudiziaria e ottenga successivamente l'iscrizione di una nota di contestazione, ecc.
A cosa bisogna prestare attenzione?
Controllate regolarmente i vostri immobili nel catasto e verificate le iscrizioni attuali sui titoli di proprietà, compresi i sigilli e le annotazioni. Al momento dell’acquisto di un immobile, verificate l’identità e la legittimità del venditore, nonché la corrispondenza dei documenti con la situazione reale. Trasferimenti rapidi e inspiegabili o un prezzo di acquisto sproporzionatamente basso possono costituire segnali di allarme.
Lasciate fare agli esperti
Quando si acquista o si vende un immobile, è opportuno prestare alle questioni legali la stessa attenzione riservata al prezzo di acquisto o alle condizioni tecniche. Un'accurata verifica dell'immobile vi aiuterà a individuare tempestivamente i rischi e a evitare inutili complicazioni, costi aggiuntivi o lunghe controversie.
Vi aiuteremo a verificare i dati presenti nel catasto, i rapporti di proprietà, i gravami registrati e i documenti correlati. Vi segnaleremo eventuali incongruenze e vi proporremo soluzioni per risolverle prima della firma del contratto. Prepareremo la documentazione contrattuale tenendo conto dei vostri interessi e definiremo le condizioni per il pagamento sicuro del prezzo di acquisto e la consegna dell’immobile.
